Ahora que muy previsiblemente se avecina una recesión, y que están proliferando los vídeos acerca de cómo invertir en plazas de garaje o trasteros, la conveniencia de esperar para poder comprar posteriormente más barato e invertir en bienes inmuebles, vamos a dar unas cuantas pinceladas acerca del IBI de plazas de garaje y trasteros para todos aquellos que estén pensando en comprar para alquilar.
Este articulo es un compendio de todas las preguntas que nos han ido transmitiendo nuestros clientes; vamos a tratar de responder brevemente todas las dudas que nos han trasladado.
Cambio de titularidad del IBI tras la compra de una plaza de garaje o trastero
La titularidad catastral consiste en asignar al titular de una parcela una serie de obligaciones jurídicas, principalmente de tipo administrativo y sobre todo fiscal.
Otra cosa distinta es la titularidad registral, ya que se hace con efectos frente a terceros, es decir, sus declaraciones prevalecen legalmente frente a cualesquiera otras contradictorias que no se encuentren inscritas.
Si queréis ampliar información a este respecto de la titularidad y la coordinación entre Registro y Catastro, podéis pinchar aquí, es algo denso pero lo explica perfectamente.
Aclarado este punto, vayamos al grano:
¿Quién realiza el cambio de titularidad catastral?
Tras la compra de la plaza de garaje, es el nuevo propietario quien tiene la obligación de comunicar al Catastro el cambio de titularidad catastral.
¿Cuál es el procedimiento?
Por suerte ya no es necesario cumplimentar un impreso con los datos del antiguo propietario y los nuestros propios (como nuevos propietarios de la plaza de garaje), como tampoco es necesario presentarlo en el ayuntamiento junto con una copia simple como se hacía antiguamente.
Si la compra de nuestra plaza de garaje la hemos realizado ante notario será éste quien esté obligado a comunicar telemáticamente al Catastro esa información.
Conviene, eso sí, llevar al Notario la referencia catastral de la plaza de garaje para que pueda notificarlos sin problemas.
De esta forma la Administración podrá actualizar la ficha catastral de la plaza de garaje facilitando que el Ayuntamiento:
Pueda cobrarnos el IBI como nuevos propietarios de la plaza de garaje.
Pueda liquidar al vendedor la Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Si la compra se realiza a principios de año, ¿a quién le corresponde el pago del IBI?
Hablemos de plazos: en el caso de que se realice la compra a principios de año, puede surgirnos la duda a la hora de saber quién tiene que hacerse cargo del pago del IBI del año en el que se realiza la compra.
- El comprador?
- El vendedor?
- O tiramos por la calle de en medio, pagando cada uno la parte proporcional del año que le corresponde?
En este caso la ley es clara, el IBI debe pagarlo quien sea propietario de la plaza de garaje o trastero el día 1 de enero de ese mismo año, da igual que te haya vendido la plaza de parking el día 2 de enero ya que el propietario de la plaza el 1 de enero es el sujeto pasivo al cual el Ayuntamiento girará el recibo a su nombre, aunque lo pague fraccionado y le lleguen recibos cuando ya no sea propietario.
Por supuesto, se puede hablar entre ambas partes para tratar de llegar a un acuerdo.
¿Y si el anterior propietario no estaba al corriente de pago del IBI?
Antes de nada, hay que señalar que es muy importante asesorarse ante una operación de compra venta de cualquier inmueble, mucho más cuando se trata de la primera compraventa que se realiza, para evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Dicho esto, para los que compráis una plaza de garaje o trastero por primera vez, puede que os haya surgido la duda al respecto de un posible impago del IBI por parte del vendedor, es decir el antiguo propietario.
Si este es vuestro caso, siento deciros que por desgracia el responsable de esos recibos impagados es el comprador.
Para evitar esta situación, basta con solicitar al vendedor de la plaza de garaje o trastero los recibos del IBI que demuestren que está al día de sus obligaciones tributarias.
Los ayuntamientos tienen una garantía de cobro de recibos del IBI impagados aunque la plaza de garaje se haya vendido posteriormente y el nuevo propietario no sea el deudor de esos recibos impagados de IBI.
Esta garantía se llama derecho de afección y está recogida en la Ley (art. 64.1 TRLRHL)
Por este motivo los notarios están obligados a solicitar los recibos de IBI para comprobar que están pagados, así como tienen que advertir al comprador de:
– Las deudas pendientes del IBI si las hubiera
– La afección de la plaza de garaje a esas deudas.
¿A quién le corresponde pagar el IBI de una plaza de garaje alquilada?
Comentaba en la introducción de este artículo que probablemente os haya llegado publicidad de vídeos relacionados con la oportunidad que se presenta ante la crisis que se avecina de comprar para posteriormente alquilar (ya sea viviendas, plazas de garaje, trasteros oficinas…)
Para todos aquellos que estéis alquilando una plaza de garaje, os interesa saber que en ningún caso os corresponde pagar el IBI al arrendatario, puesto que tiene que hacerse cargo el propietario de la plaza de garaje.
Otro asunto es que te lo quieran repercutir en el precio del alquiler, en cuyo caso el propietario tendría que comunicarlo en el momento de la negociación y debe figurar en el contrato de alquiler.
¿Y en el caso de las concesiones, a quién le corresponde pagar el IBI de una plaza de garaje?
Otro asunto distinto es el caso de las concesiones que se dan por ejemplo cuando un Ayuntamiento hace un aparcamiento y cede el derecho de uso remunerado a los vecinos, es decir, cede el alquiler a muy largo plazo. En estos casos el Ayuntamiento te cobrará el IBI ya que eres el dueño del derecho de uso de una plaza de garaje. El IBI no sólo se aplica al derecho de propiedad sino también al de usufructo, o como en este caso, el derecho de una concesión.
No obstante, en este caso como en el anterior, debieran de informar antes de formalizar esta concesión.
¿Cómo puedo pagar el IBI de mi garaje o trastero si no tiene referencia catastral individualizada?
Esta pregunta tiene algunas variantes, vamos a tratar de resumir las diferentes formas de pagar el IBI de una plaza de garaje o trastero:
Referencia catastral única y pago mediante coeficiente.
Lo más habitual en este caso es que el impuesto lo pague la comunidad de propietarios para, después, pasar el gasto de forma individualizada a cada vecino, en función de su coeficiente.
Si la plaza de garaje o trastero no tiene la referencia catastral individualizada, seguramente es porque todo el garaje tiene una única referencia catastral incluyendo todas las plazas de garaje aplicando el valor a toda la superficie. En estos casos, lo más habitual es que este IBI lo pague la comunidad de propietarios para, después pasar el gasto de forma individualizada a cada vecino, dividiendo las diferentes plazas en función de su coeficiente (según la superficie proporcional de zonas comunes).
El coste de este gasto suele prorratearse dentro del recibo mensual, trimestral o anual de la comunidad.
El garaje figure como anejo a la vivienda
Puede darse una variante a la situación anterior, en donde no tenemos la referencia catastral de la propia plaza pero con una diferencia y es que en Escrituras y Catastro aparezca como anejos a la vivienda.
En ese caso el IBI de la plaza va incluido en el de la vivienda.
El garaje es una finca registral independiente.
Si tanto el garaje como el trastero son fincas registrales independientes, deben abonar el IBI en recibos separados.
En cualquier caso, la cuestión es cómo figuran la vivienda, garaje y trastero en Catastro.
Si quieres recibos separados, se tiene que hacer la correspondiente rectificación en el Catastro.
¿y si compro por debajo del valor catastral?
Cada vez es más frecuente comprar mediante subasta (mas ahora que se acerca la crisis y, al igual que la anterior, son embargadas propiedades por impagos que posteriormente son sacadas a subasta judicial).
El valor catastral y el valor de mercado están en esferas independientes, sí que es relevante que los bienes inmuebles adquiridos en subasta judicial, como norma general, no admiten la posterior comprobación de valores y liquidación complementaria que suele emitir la agencia tributaria en cuestión.
Es decir:
El impuesto de transmisiones patrimoniales que se pague en su momento no sufrirá un incremento por una comprobación de valores y aumento de valor por parte de la administración.
También he de decir que las oficinas liquidadoras de los registros de la propiedad (que dependen de la comunidad autónoma), suelen reclamar frecuentemente una liquidación complementaria en las subastas judiciales y no es conforme a derecho, debiendo por tanto que recurrir el administrado esa comprobación para evitar el pago de esta liquidación.
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