Si alguna vez te has preguntado por qué Catastro y Registro no coinciden, en este artículo vas a encontrar todas las respuestas acerca de este asunto
Pero empecemos por el principio…
¿Qué es el Catastro?
Para empezar, debemos prestar atención a algunos conceptos.
Según la definición de la página oficial del Catastro:
«El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.»
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/usos_utilidades.asp
Y esto ¿qué significa exactamente?
Básicamente se trata de un organismo con la finalidad de fijar un valor económico que sirve como base para el cálculo de todos los impuestos asociados a bienes inmuebles (terrenos, viviendas, locales comerciales, naves industriales…); estos impuestos son el IBI, impuesto de Sucesiones y Donaciones e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Y el Registro de la Propiedad?
En cambio, el Registro de la propiedad es un organismo dependiente del Ministerio de Justicia, que confirma la titularidad.
Tiene como principal función inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos (hipotecas, servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas como embargos, etc).
Dicho de otro modo, es el lugar a donde hay que ir si se quiere conocer el propietario y las cargas de todo inmueble inscrito en el mismo.
Cabe resaltar que cada inmueble no se puede registrar donde uno quiera, sino que ha de registrarse en el Registro correspondiente al que pertenezca.
Quien quiera consultar a qué Registro de la Propiedad corresponde su inmueble, puede hacerlo pinchando aquí.
En resumen, la principal diferencia radica en la finalidad de estos dos organismos, ya que el Catastro es básicamente un órgano contributivo, mientras que el Registro de la propiedad tiene como finalidad constatar la titularidad de cada inmueble.
¿Qué prevalece?
Por tanto, si atendemos a la importancia jurídica:
- En primer lugar el Catastro Oficial
- Después la Nota Simple del Registro de la Propiedad,
- Y por último las Escrituras.
La escrituración y el Registro de la Propiedad es una oportunidad de poner en común y arreglar cualquier diferencia que exista. Siempre empezando por la adecuación catastral.
¿Qué pasa si las superficies de Catastro y Registro no coinciden?
Por suerte, es realmente fácil comprobar los datos tanto del Catastro como del Registro, al menos en términos generales:
El primer caso es suficiente con comprobar algún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles o visitar la Sede Electrónica del Catastro,
Y en el segundo basta con revisar la escritura de compraventa / herencia / donación del inmueble o solicitar la hoja registral correspondiente.
En resumen, los errores pueden ser diversos, agrupándose en:
- Errores catastrales
- Errores en escritura
Si la discrepancia entre la realidad física y Catastro es de superficie, la documentación a aportar será un plano acotado o un levantamiento topográfico en formato digital y georreferenciado.
Si el error es de otro tipo (referencia catastral, titularidad, uso…) se debería aportar toda aquella documentación jurídica e informes que acrediten suficientemente el error.
Hay que añadir que tiene especial importancia y derivaciones complejas aquellos errores en los que intervienen colindantes afectados.
En estos casos aunque no es imprescindible, es recomendable que la den su conformidad en el momento de la medición, cosa que en algunos casos es complicado.
¿Cómo se solucionan estos errores?
Nosotros recomendamos solucionar cualquier discrepancia antes de volver a escriturar o cambiar los datos en el Registro de la Propiedad.
Siempre es preferible prevenir que curar, y más en medio de un proceso de compraventa que podrían ahuyentar a compradores y abortar la operación.
Más aun teniendo en cuenta que la resolución de estos errores es realmente fácil si se cuenta con el asesoramiento adecuado.
Nuestro consejo es contrastar cualquier dato oficial que exista en la documentación que tengamos de cualquier inmueble.
Si hay una discrepancia catastral, solucionarla con la mayor celeridad posible, anticipándose a futuras operaciones.
¿Y si el inmueble ya está inscrito?
La buena noticia es que aunque el mueble ya conste inscrito, se puede proceder a la subsanación de errores de manera voluntaria, mediante la solicitud de un procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación.
Para ello se puede utilizar para 2 ello las distintas vías recogidas en el artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Tened en cuenta que nuestra política de trabajo es:
- Realizar un análisis previo para detectar estas situaciones.
- Dar a conocer las conclusiones (junto con un presupuesto detallado de las acciones a tomar para resolver cualquier error).
Finalmente, esperamos ayudarte ya bien subsanando el error o informándote al respecto de las alternativas a tu disposición.
Por último, te recordamos que somos especialistas en trámites catastrales.
Por sólo 25 € tendrás un análisis general para orientarte y conocer el ahorro que podrás tener revisando el valor catastral