«Subsanación de discrepancias catastrales…» ya sólo el nombre da pie a pensar que es complicado…, vamos a ver si damos algo de luz a este concepto.
No es rara la situación de que Catastro no se ajuste a la realidad de tu inmueble; en este artículo vamos a aportar más información al respecto :
Te asesoramos sin compromiso.
¿Qué es la subsanación de discrepancias catastrales?
La discrepancia catastral está reconocida en la Ley 1/2004, del Catastro Municipal y en su actualización 13/2015, de 24 de, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
Según el Artículo 18. Procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación:
“1. El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará por acuerdo del órgano competente, ya sea por propia iniciativa o como consecuencia de orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes.”
De aquí podemos sacar dos conclusiones:
Te encuentras ante una discrepancia catastral cuando la realidad de tu inmueble no se halla reflejada exactamente (y mucha atención, porque esto tiene miga): los lindes o superficie que constan en el catastro difieren de los verdaderos de tu terreno, piso o edificio.
Es decir: un error en la valoración catastral
Te recordamos que puedes comprobar el IBI que deberías pagar con nuestra nueva herramienta:
El procedimiento lo puede iniciar la propia Administración cuando sea esta quien detecte cualquier discrepancia.
Hay multitud de errores en Catastro arrastrados durante décadas y durante todas las revisiones catastrales que se han hecho a lo largo de los tiempos. La mayoría de estos errores se deben a modificaciones de nuestras parcelas e inmuebles no comunicados y que ahora es necesario arreglar. Nuestros padres y abuelos con su mejor intención realizaban permutas, compras, ventas etc. que nunca comunicaron a catastro, por desconocimiento o por dejadez, errores que ahora cuando vamos a tramitar las herencias salen a la luz y que no son más que un quebradero de cabeza.
Este tipo de errores se rectifican mediante la llamada Subsanación de Discrepancias.
¿Cómo se resuelve?
Si crees que este puede ser tu caso, la solución es iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.
El procedimiento de subsanación de discrepancias en el catastro puede provenir tanto de una actuación de oficio por la propia Administración si tiene conocimiento por cualquier medio de la falta de concordancia, como del propietario o involucrado. Pero para que se considere como tal, su origen no puede ser un incumplimiento de la obligación de declarar (es decir, que primero pagas y luego ya veremos si tienes razón o no).
Se inicia con un informe técnico donde se explican las diferencias y puede incluir un levantamiento topográfico realizado por un técnico competente que defina sus delimitación y superficie
El catastro debe reflejar la realidad. Por eso, tiene la potestad de incorporar nuevos inmuebles, cambios en la propiedad y en las características de los bienes existentes. En ese marco, las personas pueden realizar una declaración, una comunicación o solicitud; subsanar o rectificar discrepancias; recibir una inspección o una actualización de la valoración catastral.
Dichos procedimientos pueden requerir planos digitales de la propiedad (desde la ley de 2015), junto a su descripción gráfica.
El interesado deberá presentar el escrito de subsanación con los datos y descripción del error, así como un plano acotado o levantamiento topográfico en formato digital y georreferenciado. Si el error es de otro tipo (referencia catastral, titularidad, uso…) se debería aportar toda aquella documentación jurídica e informes que acrediten suficientemente el error.
En caso que la rectificación afecta a terceros, se deberá presentar el plano firmado por los lindero afectados. No es imprescindible, pero si recomendable, porque catastro les dará AUDICIENCIA.
Hay que señalar (como se comentó en un artículo anterior), que en caso de una modificación con linderos de por medio, según el Artículo 18.2 y 18.3 de la ley de Catastro Inmobiliario, la subsanación de discrepancias, también la puede iniciar el notario o el registrador. Si entiende suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia, notifica a colindantes y posteriormente a catastro, si ninguno manifiesta oposición. El artículo estaría actulizado con los GML y las RGA (Representación gráfica alternativa)
Por último, el despacho verificará la discrepancia y la anotará cuando la considere comprobada.
¿Y es fácil que te den la razón?
Para que te hagas una idea, prácticamente Hacienda pierde la mitad de las reclamaciones relacionados con este asunto (ojo!, evidentemente el número de reclamaciones viene de las personas que deciden reclamar…. a saber el número real de errores que comete Catastro que no salen a la luz por no reclamar)
La dificultad del procedimiento para subsanar las diferencias varía según la naturaleza de la discrepancia, pero el plazo de resolución establecido por ley es de seis meses.
De sobra es conocida la sobrecarga que suelen tener en las Gerencia territoriales, por tanto es posible que la respuesta se demore más de lo que establece la ley, nosotros realizaremos el seguimiento de tu expediente para que esto no suceda, y la respuesta se realice dentro del plazo correspondiente.
¿Qué pasa si decido no solucionarlo?
Nosotros aconsejamos, en cualquier caso, informarse al respecto antes de tomar una decisión, tanto para decantarse para solucionarlo como el caso contrario.
Realmente la principal repercusión directa que tendría no solucionar un error catastral, consta en pagar un IBI que no se adecua al real (ojo, no es la única, es que si no se arregla se registrará erróneamente) ; Ojo, no necesariamente siempre es superior, porque podría darse el caso de que Catastro se equivocara “favorablemente” (aunque esto por el motivo que sea, realmente pasa en rarísimas ocasiones).
Vale, creo que me voy a arriesgar ¿cuánto me puede costar?
El coste de solucionar la discrepancia catastral varía en función de la natraleza de ésta, (no obstante, daremos el presupuesto detallado tras analizar el caso en cuestión), pero ten en cuenta que nos encargamos de todos los trámites evitando ir a Gestorías y encontrar técnicos especializados para redactar informes (ya sean ingenieros o arquitectos superiores).
En cualquier caso, nosotros recomendamos analizar previamente el caso en particular y estudiar si es conveniente iniciar este trámite.
Por último, te recordamos que somos especialistas en trámites catastrales.
Por sólo 25 € tendrás un análisis general para orientarte y conocer el ahorro que podrás tener revisando el valor catastral